City-Galerie, Germering: Re-Use-Bewertung statt Abriss nach 22 Jahren

Ausgangslage

Die City-Galerie in Germering bei München wurde 1998 erbaut. Das Geschäftshaus fügt sich architektonisch gut in die Umgebung ein, ist mit 39.500 Kubikmetern umbautem Raum jedoch überdimensioniert und steht zum größten Teil leer. Auch die große Tiefgarage wird kaum genutzt. Über die Zukunft des Gebäudes entwickelte sich über vier Jahre ein intensiver Diskurs zwischen Bürgerinnen und Bürgern, Stadt und Eigentümerseite.

Die Optionen reichten von einer Umnutzung mit energetischer Sanierung bis zu Abriss und Neubau. Erste Vorschläge für einen kompletten Abriss riefen den Umweltbeirat der Stadt auf den Plan: Art und Ausmaß der Entwürfe stünden in keinem Verhältnis zu einer Lebensdauer von nur 22 Jahren. Der Umweltbeirat forderte daher, alle vorgeschlagenen Entwürfe aus ökologischer Sicht zu bewerten.

Unsere Leistung

Concular wurde angefragt, das Projekt zu begleiten. Ziel ist es, Produkte aus dem Bestand zu inventarisieren, bautechnisch und ökologisch zu bewerten und an Neubauprojekte zu vermitteln, statt sie zu deponieren. Das Vorgehen umfasste drei Schritte:

• Re-Use-Assessment: Ende November führte Concular gemeinsam mit den verantwortlichen Architektinnen und Architekten, der Projektsteuerung und der Eigentümerseite eine Begehung durch. Dabei wurden Zustand, Rückbaubarkeit und mögliche Schadstoffbelastung relevanter Baustoffe festgestellt und das Inventar zugleich digitalisiert. Der Hausmeister unterstützte mit Auskünften zur Bauhistorie und Zugang zu den Bauplänen.
• Digitale Materialpässe: Die erfassten Artikel reichen von Geländern und Treppen über Glasprodukte und Verkleidungen bis zu Haus- und Beförderungstechnik. Datengrundlage zur Wiederverwendungswahrscheinlichkeit lieferte der Online-Marktplatz restado.de, ergänzt um die Expertise von Partnern zu Rückbaubarkeit und Schadstoffanalyse sowie die Ökobilanz-Kompetenz von Concular. Daraus entsteht ein Reusable Factor, mit dem ein Algorithmus das Inventar clustert und bewertet.
• Materialvermittlung: Auf Basis einer Liste aller bewerteten Materialien und Produkte werden die Bedarfe von Abnehmern gezielt adressiert – unter Berücksichtigung statischer, bauphysikalischer und ästhetischer Anforderungen.

Ergebnis

Unabhängig davon, welcher Planungsentwurf für das Bestandsgebäude umgesetzt wird, erzielt die Wiederverwendung der Materialien bereits eine Gutschrift in der Ökobilanzierung. Eine Herausforderung bleibt die Gebäudehülle: Sie trägt die verhältnismäßig größte Ressourcenfracht, ist aber nur mit großem Aufwand rückbaubar. Der dabei entstehende Verlust an Qualität und spezifischen Materialeigenschaften hemmt bislang die Weitervermittlung.

Bedeutung für die Praxis

Die City-Galerie zeigt, wie schnell Gebäude heute ihre Nutzung verlieren – und wie wichtig eine fundierte Bewertung des Bestands vor einer Abrissentscheidung ist. Ein strukturiertes Assessment schafft die Datengrundlage für ökologische Vergleiche und die Vermittlung von Bauteilen. Mehr dazu unter Pre-Deconstruction Audit und Urban Mining.