Pre-Deconstruction Audit nach DIN SPEC 91484: Ablauf und Pflichten

Ein Pre-Deconstruction Audit (PDA) nach DIN SPEC 91484 ist eine systematische Erfassung und Bewertung der Bauprodukte eines Gebäudes vor Abbruch- oder Renovierungsarbeiten. Es zeigt, welche Bauteile und Materialien sich hochwertig weiter nutzen lassen – vom Wiedereinbau vor Ort über die Wiederverwendung an anderer Stelle bis zum Recycling.

In der DIN SPEC heißt das Verfahren offiziell Pre-Demolition-Audit. Concular verwendet den Begriff Pre-Deconstruction Audit, weil das Ziel nicht der Abriss ist, sondern ein geplanter, werterhaltender Rückbau. Inhaltlich ist dasselbe Verfahren gemeint. Dieser Artikel erklärt, was die DIN SPEC 91484 regelt, wann ein PDA gefordert oder sinnvoll ist, wie es abläuft und welche Ergebnisse Sie erhalten.

Was regelt die DIN SPEC 91484?

Die DIN SPEC 91484:2023-09 trägt den Titel „Verfahren zur Erfassung von Bauprodukten als Grundlage für Bewertungen des Anschlussnutzungspotentials vor Abbruch- und Renovierungsarbeiten (Pre-Demolition-Audit)“. Sie wurde im PAS-Verfahren von einem DIN-SPEC-Konsortium im DIN-Normenausschuss Bauwesen (NABau) erarbeitet, umfasst 43 Seiten in Deutsch und Englisch und steht bei DIN Media kostenlos zum Download bereit.

Der Anwendungsbereich umfasst bauliche Anlagen nach § 2 Abs. 1 der Musterbauordnung. Die DIN SPEC legt Anforderungen fest an:

• die Informationsaufnahme: welche Daten zu Bauprodukten erhoben werden,
• das Zieldokument: wie die Ergebnisse aufbereitet werden,
• den Prozess: zweistufig mit Vorprüfung und Detailprüfung,
• die beteiligten Akteure und die eingesetzten Tools.

Für den Datenaustausch strebt die DIN SPEC ein einheitliches Datenformat an, das mit anderen Formaten kompatibel ist. So verfügen alle Beteiligten entlang der Wertschöpfungskette – Bauherr, Planung, Rückbauunternehmen, Abnehmer – über dieselbe Datentiefe.

Abgrenzung zum klassischen Rückbaukonzept

Ein klassisches Rückbau- oder Entsorgungskonzept beantwortet vor allem die Frage, wie ein Gebäude sicher abgebrochen und der Abfall ordnungsgemäß entsorgt wird. Das PDA setzt früher an und betrachtet die Bauprodukte als Ressource: Was kann ausgebaut und weiter genutzt werden, in welcher Qualität und unter welchen Bedingungen? Die Ergebnisse fließen anschließend in Rückbauplanung und Ausschreibung ein. Ausführlich: Rückbaukonzept: Inhalte, Pflichten und Ablauf.

Concular als Initiator der DIN SPEC 91484

Concular hat die DIN SPEC 91484 als Konsortialleiter initiiert. Grundlage waren die Erfahrungen aus Pre-Deconstruction Audits, die Concular schon vor der Normung durchgeführt hatte: Das in der DIN SPEC beschriebene Vorgehen setzte Concular bereits in über 250 Projekten ein. Am Konsortium beteiligt waren zahlreiche Akteure aus Bauwirtschaft, Rückbau, Entsorgung, Wissenschaft und Verwaltung, darunter Arcadis, Ed. Züblin, Goldbeck, der Deutsche Abbruchverband, der Bundesverband Sekundärrohstoffe und Entsorgung, die TU Hamburg, die BTU Cottbus sowie die Hamburger Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen.

Das Ziel: ein einheitliches, einfach anwendbares und skalierbares Verfahren, das direkt auf der Baustelle funktioniert – und an das Gesetzgeber künftige Anforderungen an Rück- und Umbau knüpfen können. Seit Februar 2026 ergänzt die DIN SPEC 91525 „Anschlussnutzungskonzept für Bauprodukte aus Bestandsgebäuden“ das Verfahren: Sie baut auf den Ergebnissen der Detailprüfung auf und hilft, daraus eine konkrete Entscheidung über die Anschlussnutzung abzuleiten.

Warum ein PDA? Abfall vermeiden, Werte erhalten

Bau- und Abbruchabfälle sind der größte Abfallstrom in Deutschland: Laut Umweltbundesamt machten sie 2024 mit rund 182,8 Mio. Tonnen 50,4 % des Brutto-Abfallaufkommens aus. Das Kreislaufwirtschaftsgesetz (§ 6 KrWG) gibt eine klare Rangfolge vor: Vermeidung vor Vorbereitung zur Wiederverwendung, vor Recycling, sonstiger Verwertung und Beseitigung. Wer Bauteile wiederverwenden will, muss allerdings vor dem Rückbau wissen, was im Gebäude steckt, in welchem Zustand es ist und wie es sich lösen lässt. Genau diese Datengrundlage liefert das PDA.

Für Bauherren hat das handfeste Vorteile: Wiederverwendbare Bauteile werden erkannt, bevor sie im Container landen. Schadstoffrisiken werden früher sichtbar, was ungeplante Kosten und Verzögerungen im Rückbau reduziert. Und die Dokumentation dient als Nachweis gegenüber Zertifizierern, Investoren und Behörden.

Wer braucht ein Pre-Deconstruction Audit – und wann?

Eine allgemeine gesetzliche Pflicht zum PDA gibt es in Deutschland derzeit nicht. In mehreren Konstellationen ist es aber gefordert oder faktisch die Voraussetzung für einen Nachweis.

EU-Taxonomie

Für die Tätigkeit „Abriss und Abbruch von Gebäuden und anderen Bauwerken“ (3.3) im Umweltziel Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft verlangen die technischen Bewertungskriterien ausdrücklich, dass der Betreiber ein Pre-Demolition-Audit gemäß dem EU-Protokoll für Bau- und Abbruchabfälle durchführt. Für Neubau und Renovierung (Tätigkeiten 7.1 und 7.2 im Umweltziel Klimaschutz) verlangen die DNSH-Kriterien zur Kreislaufwirtschaft unter anderem, dass mindestens 70 % (nach Gewicht) der auf der Baustelle anfallenden nicht gefährlichen Bau- und Abbruchabfälle für Wiederverwendung, Recycling oder sonstige stoffliche Verwertung vorbereitet werden. Ein PDA schafft die Datenbasis, um solche Quoten zu planen und zu belegen. Mehr dazu im Artikel EU-Taxonomie als Hebel für zirkuläres Bauen.

DGNB-Zertifizierung und DGNB Rückbauzertifikat

Im DGNB-System für Neubauten (Version 2023) unterscheidet das Kriterium TEC1.6 „Zirkuläres Bauen“, ob dem Projekt ein vorangegangener Rückbau zugeordnet werden kann. Punkte gibt es unter anderem, wenn Materialien oder Bauteile aus diesem Rückbau direkt im zertifizierten Projekt eingesetzt werden – ohne vorherige Erfassung ist das kaum planbar.

Das DGNB Rückbauzertifikat bewertet den gesamten Rückbauprozess anhand von zwölf Kriterien, mit besonderem Gewicht auf der Prozessqualität (Rückbauplanung, Ausschreibung, Qualitätssicherung und Dokumentation, Baustelle). Das PDA ist hier die Grundlage für Rückbauplanung und Ausschreibung.

Öffentliche Auftraggeber und Kommunen

In Berlin hat der Senat mit der im Oktober 2021 beschlossenen Neufassung der Verwaltungsvorschrift Beschaffung und Umwelt (VwVBU) den selektiven Rückbau öffentlicher Gebäude zur Wiederverwendung und zum Recycling von Baumaterialien verbindlich vorgegeben. Nach Angaben des Gebäudeforums klimaneutral verlangen Städte wie Berlin und Hamburg bei öffentlichen Abrissprojekten bereits Pre-Demolition-Audits nach DIN SPEC 91484.

ESG-Berichterstattung und Finanzierung

Unternehmen, die nach den ESRS berichten, benötigen Daten zu Ressourcenzuflüssen und -abflüssen (ESRS E5). Die strukturierten Mengen- und Verwertungsdaten eines PDA lassen sich dafür nutzen und erleichtern Nachweise gegenüber Finanzierungspartnern.

Der richtige Zeitpunkt

Starten Sie das PDA so früh wie möglich – spätestens etwa sechs Monate vor der Ausschreibung des Rückbaus. Dann bleibt Zeit, Abnehmer für Bauteile zu finden, den selektiven Rückbau in die Leistungsbeschreibung aufzunehmen und Bauteile gegebenenfalls im eigenen Neubau einzuplanen.

Ablauf: Das zweistufige Verfahren Schritt für Schritt

Die DIN SPEC 91484 sieht ein zweistufiges Verfahren vor. In der Praxis ergibt sich daraus folgender Ablauf:

1. Projektklärung und Unterlagen: Ziele festlegen (Rückbau, Teilrückbau oder Sanierung), Bestandspläne, Baubeschreibungen und vorhandene Schadstoffgutachten sichten.
2. Stufe 1 – Vorprüfung: Erfassung grundlegender Gebäudedaten wie Lage, Baujahr, Gebäudeklasse und Nutzungsart sowie eine erste Begehung. Ziel ist, Bauprodukte zu identifizieren, die grundsätzlich die Voraussetzungen für eine hochwertige Anschlussnutzung erfüllen.
3. Entscheidung: Der Untersuchungsbericht der Vorprüfung zeigt, ob und für welche Bauprodukte sich eine Detailprüfung lohnt.
4. Stufe 2 – Detailprüfung: Die Informationen aus Stufe 1 werden ergänzt und vertieft, etwa zu Verbindungsarten. Geprüft wird, ob die Bauprodukte die geltenden Qualitätsanforderungen erfüllen, ob ein zerstörungsfreier Ausbau technisch machbar ist und ob Transport, Lagerung und Anschlussnutzung realistisch organisierbar sind. Schadstoffverdachtsmomente werden berücksichtigt.
5. Auswertung und Dokumentation: Bewertung des Anschlussnutzungspotenzials je Bauprodukt und strukturierte, digitale Dokumentation. Ergänzend können Fachgutachten erstellt werden.
6. Übergabe: Die Daten fließen in Rückbaukonzept, Ausschreibung, Vermarktung der Bauteile und Nachweise für Zertifizierungen ein.

Für die Fachgutachten nennt die DIN SPEC unter anderem Architekt:innen, Ingenieur:innen und Tragwerksplaner:innen, Schadstoffgutachter:innen sowie Abbruchunternehmen als beteiligte Akteure. Entscheidend sind Kenntnisse zu Bauprodukten, Schadstoffen und Rückbautechnik.

Ergebnisse: Was Sie nach einem PDA in der Hand haben

• Untersuchungsbericht der Vorprüfung als Entscheidungsgrundlage für Stufe 2,
• Bauteilkatalog mit Produktdaten, Mengen, Verortung im Gebäude, Abmessungen, Zustand und Demontierbarkeit,
• Bewertung je Verwertungsweg: Wiedereinbau vor Ort, Wiederverwendung extern, Recycling oder Entsorgung,
• Hinweise auf Schadstoffe und technische Einschränkungen,
• digitale Daten in einem strukturierten Format, die sich für Ausschreibung, Bauteilvermarktung und Berichte weiterverwenden lassen.

Zusammenhang mit Gebäuderessourcenpass und Anschlussnutzungskonzept

Das PDA ist die Datengrundlage für weitere Instrumente: Ein Gebäuderessourcenpass für den Bestand dokumentiert Materialien, Rückbaupotenzial und Restwerte eines Gebäudes. Auf den Ergebnissen der Detailprüfung kann außerdem ein Anschlussnutzungskonzept nach DIN SPEC 91525 aufbauen, das technische Machbarkeit, wirtschaftliche Zumutbarkeit und ökologisches Potenzial gegeneinander abwägt.

Welche Bauprodukte eignen sich besonders für Re-Use?

Wiederverwendbar sind vor allem Bauprodukte, die sortenrein und zerstörungsfrei demontierbar, technisch intakt und möglichst standardisiert sind. Typische Beispiele:

• Systemtrennwände und Akustikpaneele
• Heizkörper und Leuchten
• Türen und Fenster
• Ziegel und Dachziegel
• Bodenbeläge innen und außen, Doppelbodenplatten

Ein Beispiel aus der Praxis: In einem Bürogebäude wurden Systemtrennwände innerhalb von vier Wochen rückgebaut und im selben Gebäude wieder eingebaut.

Aufwand und Kosten

Pauschale Preise gibt es nicht, weil der Aufwand stark vom Gebäude abhängt. Je nach Umfang können Gutachten mehrere tausend Euro kosten. Kostentreiber sind vor allem Größe und Komplexität des Gebäudes, die Qualität der Bestandsunterlagen, die Schadstoffsituation und die Zahl der Bauprodukte, die in Stufe 2 vertieft untersucht werden. Sinnvoll ist eine Priorisierung: zuerst Bauprodukte, die leicht demontierbar, materiell hochwertig und gut vermarktbar sind.

Herausforderungen in der Praxis

• Fehlende Dokumentation im Bestand: Pläne sind veraltet oder nicht vorhanden.
• Schadstoffbelastung einzelner Bauteile und Bauprodukte schränkt die Wiederverwendung ein.
• Nicht zerstörungsfreie Demontage: Verklebte oder vergossene Verbindungen verhindern einen Ausbau in brauchbarer Qualität.
• Informationslücken zwischen Beteiligten: Auditor, Planung, Rückbauunternehmen und Abnehmer arbeiten mit unterschiedlichen Daten.

Abhilfe schaffen eine frühe Einbindung aller Akteure, eine digitale Erfassung mit einheitlichem Datenformat und ein PDA, das zeitlich vor der Ausschreibung abgeschlossen ist.

So unterstützt Concular

Als Initiator der DIN SPEC 91484 führt Concular Pre-Deconstruction Audits nach DIN SPEC 91484 durch – von der Vorprüfung über den digitalen Bauteilkatalog bis zur Vermarktung wiederverwendbarer Bauteile über die Concular-Plattform. Die Daten lassen sich direkt für Gebäuderessourcenpass, DGNB-Nachweise und Taxonomie-Dokumentation nutzen.

Wenn Sie Bestandserfassungen selbst durchführen möchten, bietet die Concular Akademie Kurse zu Bestandserfassung und PDA. Für ein konkretes Projekt sprechen Sie uns an.